Многие граждане России, насмотревшись телепередач из серии «Квартирный вопрос» или «Школа ремонта», почувствовали в себе зуд дизайнерской мысли и бросились перестраивать свои квартиры. Причем одним ремонтом дело не ограничивается, людям хочется сделать перепланировку квартиры в соответствии со своими представлениями об идеальной среде обитания. Типичные примеры: здесь мы стенку снесем, здесь сделаем арку, а проходную комнату перестроим в отдельную. Позыв к творчеству, конечно, похвальный, но другой вопрос насколько он законен.
Как узаконить перепланировку квартиры до начала работ
Обычно наши граждане (особенно собственники квартиры) исходят из простого постулата «мой дом, что хочу, то и ворочу». Как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев так и оказывается. Если при планировке квартиры не затрагиваются интересы соседей, то перенос перегородок, снос встроенных шкафов и кладовок (существующих на планах БТИ) и врезка в не несущие конструкции внутри жилых помещений остается тайной их владельца.
Получение законного разрешения и согласований на такие действия действительно требует не только много времени и сил, но еще и финансовых затрат. Обсудим некоторые положения Жилищного Кодекса РФ.
Статья 25. Перепланировка квартиры – изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Тот, кто бывал в БТИ (ПИБ) своего района прекрасно знает всю процедуру. Для остальных поясним: оплата пошлины, очередь, подача документов, ожидание техника, снова очередь, получение заветного документа.
Статья 26. Узаконенная перепланировка квартиры производится по согласованию с органами местного самоуправления (межведомственной комиссии) на основании принятого ими решения. По факту: обивание порогов, предоставление кипы проектной и согласовательной документации.
Статья 27. В перепланировке квартиры вам могут отказать по целому ряду причин, в том числе и чисто технического характера: проект не тот, документы не все и т.д.
Достаточно посмотреть на список документов, необходимых, чтобы узаконить перепланировку квартиры, и все станет ясно. Список этой документации мы приведем ниже, пока просто скажем, что собрать полный пакет для законной перепланировки достаточно сложно. В каких случаях, кроме совершения сделки купли-продажи недвижимости, незаконная перестройка может оказаться существенной помехой и основанием для привлечения хозяина к административной ответственности (если о ней узнают в органах местного самоуправления):
- при покупке квартиры по ипотеке выявление данного факта дает банку право требовать полного погашения суммы долга;
- собственника жилья с не узаконенной перепланировкой могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид, взыскать административный штраф, при неисполнении предписания довести дело до суда;
- нанимателей квадратных метров могут не просто оштрафовать, но и расторгнуть договор социального найма и выселить на улицу по судебному решению;
- приватизация такого жилья, если не узаконить все перепланировки, невозможна или сильно затруднена.
Как узаконить перепланировку квартиры самому
В нашей стране найдется не так много законопослушных граждан, которые, предполагая застеклить лоджию, пойдут по предложенному выше пути и будут бегать по инстанциям. Ведь выходящий во двор застекленный балкон не только не мешает соседям смежных квартир, но и не портит экстерьер всего здания. Говорить о внутренних переделках вообще глупо, если вы не начинаете вырезать в несущих стенах круглые окна. Инспекция без заявления в ваш дом не придет, пока вы сами себя не выдадите.
Проблема возникает в тот момент, когда приватизированную квартиру требуется продать, а произведенные перепланировки узаконить. Как проходит этот увлекательный марафон, вы уже представляете. Обязательным документом при регистрации права собственности нового владельца жилья, которому вы пытаетесь по договору купли-продажи продать незаконно переделанную квартиру, является технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ). При соблюдении всех формальностей техник обязан выехать на объект и проверить соответствие текущего состояния квартиры зарегистрированному поэтажному плану.
Если будут разночтения, придется переводить свою самовольную деятельность в легальное правовое русло. Согласно последней редакции ЖК узаконить ранее сделанную перепланировку квартиры можно только через суд. Порядок действий претендента выглядит следующим образом:
- оплатить государственную пошлину в установленном размере; сумму можно узнать по телефону или на сайте вашего бюро инвентаризации;
- взять паспорт гражданина РФ и правоустанавливающие документы на квартиру и посетить районное отделение БТИ;
- оформить вызов специалиста бюро на дом для проведения экспертизы и оценки разрушений и перепланировок квартиры, осуществленных на данный момент;
- дождаться прихода техника (срок от недели до месяца), который документально подтвердит все произведенные изменения;
- получить в БТИ технический паспорт квартиры после перепланировки;
- заказать в проектной организации (естественно, коммерческой) проект уже произведенного вами переустройства жилого помещения;
- собрать полный пакет документов, предоставить их в судебную инстанцию и подать заявление в суд для рассмотрения дела;
- ожидать прихода судебного эксперта, который вынесет окончательный вердикт; изменить его невозможно.
Результат подобного разбирательства может иметь только два исхода: перепланировку квартиры в соответствии с новым планом и техпаспортом узаконить; получить предписание устранить все переделки и вернуть жилое помещение в первоначальный вид. Второй исход возможен в следующих случаях:
- произошло несанкционированное увеличение площади подсобных помещений; проще говоря, жильцы прирезали к своему жилью лишние квадратные метры за счет общедомовой собственности;
- изменилась или ухудшилась прочность несущих конструкций или отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома;
- перепланировка квартиры затруднила доступ к пунктам управления и инженерным коммуникациям;
- превышены допустимые нагрузки на перекрытия и другие несущие конструкции здания; например, достаточно просто сделать без инженерных расчетов стяжку для теплого пола и установку колонн.
Документы для перепланировки квартиры
Предположим, вы решили действовать в правовом поле и узаконить перепланировку квартиры еще на стадии подготовки. Для получения разрешения на такие строительные работы собственник жилого помещения (в данном случае, заявитель) должен собрать пакет документов и обратиться в местную администрацию или уполномоченный орган (отделение МВК). Вот перечень документов:
- заявление о перепланировке квартиры;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение или их нотариально удостоверенные копии (нотариусу платите вы);
- оформленный в установленном порядке проект перепланировки; чтобы подготовить его, потребуется обращаться в специализированное проектное бюро, а это немалые деньги;
- технический паспорт жилого помещения:
- согласие на переделку всех зарегистрированных по данному адресу граждан, представленное в письменной форме;
- заключение отделения органа по охране памятников архитектуры, культуры и истории; попробуйте его найти.
История непростая, но изучить ее придется.
